Reclama tu cláusula Suelo e IRPH

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GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA

El Tribunal Supremo declaró en diciembre de 2.015 como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, ya que las entidades bancarias son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  • Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El Tribunal Supremo entiende que, en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

  • Gastos de tasación de la vivienda.
  • Gastos de gestoría, siempre que se haya impuesto por el Banco

Para una hipoteca de 120.000 euros formalizada en 2.006 para un inmueble radicado en la Comunidad de Madrid corresponde recuperar al cliente en torno a los 2.600 euros más los intereses correspondientes.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadasse podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

¿Se puede reclamar si la casa ya ha sido vendida o la hipoteca novada sobre el préstamo principal?

Todo el mundo que tenga o haya tenido puede reclamar.

Y respecto a “las cláusulas suelo”

Estas cláusulas per se no son ilegales: el Tribunal Supremo ha declarado que éstas son nulas cuando son impuestas al consumidor sin informarle debidamente de su existencia, notas características y funcionamiento.

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2.016 obliga a los Bancos a devolver a los consumidores todas las cantidades pagadas de más desde la fecha de formalización de la hipoteca.

¿Cómo saber si la escritura incluye esta cláusula suelo?

SI la hipoteca se ha firmado entre los años 2001 y 2.012 y las cuotas mensuales no han bajado es muy probable que tenga esta cláusula en virtud de la cual se aplica un tipo mínimo de interés del préstamo hipotecario, aunque sea inferior el tipo oficial.

Si te quitaron la cláusula suelo en 2.013 y recalcularon el capital pendiente pero sólo devolvieron lo pagado de más desde mayo de 2.013 todavía debe dinero la entidad bancaria.

¿Qué se reclama en la cláusula suelo?

  • La nulidad de la cláusula suelo.
  • Cálculo y devolución de las cantidades pagadas de más desde la firma de la hipoteca
  • Nuevo cálculo del cuadro de amortización y del capital pendiente

Y respecto al ¿IRPH?

La mayoría de las hipotecas que se formalizan tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.

El IRPH es un índice alternativo al euríbor y que se aplica aproximadamente al 13 % de las hipotecas firmadas en España.

Existían 3 tipos de IRPH hasta octubre de 2013:

  1. IRPH bancos
  2. IRPH cajas
  3. IRPH entidades (una media de los 2 anteriores)

El tipo se calcula con la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución y, por ello, no es un producto financiero apto para minoristas y pequeñas empresas con perfil ahorrador, colectivo especialmente protegido sobre el que sólo cabrá la colocación de dichos productos, de haberse cumplido las máximas garantías de información a nivel precontractual.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, establece los siguientes argumentos para que EL IRPH QUEDE ANULADO:

  1. La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato 
  2. Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA. 
  3. La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual. 
  4. Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad

En JORSA ofrecemos a nuestros clientes condiciones especiales por formar parte de las comunidades de propietarios que administramos y estudiamos su caso de manera gratuita.

Si consideramos que es viable su reclamación y encarga a nuestra asesoría jurídica la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca; de su cláusula suelo o por estar afectado por IRPH ofrecemos los siguientes honorarios profesionales:

ACUERDO EXTRAJUDICIAL:  Partidarios como somos de intentar solucionar todos los asuntos por medio de la negociación, de alcanzar un acuerdo directo con su Banco los honorarios profesionales ascenderían a la cantidad de un 10% sobre la cuantía que sea devuelta por su entidad bancaria, más el IVA correspondiente. En todo caso, la reclamación previa a la vía judicial será gratuita para el cliente.

RECLAMACIÓN JUDICIAL:  Si no se puede alcanzar un acuerdo extrajudicial satisfactorio, habrá que interponer una demanda judicial ante los Juzgados de 1ª  Instancia, debiendo de abonar la cantidad de 400€ (IVA no incluido)  para procurador, notario y gastos administrativos  y, además, el 10% de las cantidades que le fueron reintegradas por su entidad bancaria  bien por alcanzar un acuerdo en fase de procedimiento bien porque la entidad bancaria resulte condenada a su pago por Sentencia.  Si es condenada en costas procesales, nuestros honorarios serán cobrados de las costas, nunca las dos cosas, por lo que   su reclamación no le costará cantidad alguna ya que lo asumirá el Banco condenado y los intereses serán siempre del cliente.

Para solicitar cualquier información o aclaración adicional o para la contratación de nuestros servicios jurídicos les rogamos contacten a través del teléfono móvil 689 193 116 o mediante escrito dirigido al correo electrónico fincas@adminjorsa.com

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