Propiedad horizontal

El Tribunal Supremo (TS) se ha pronunciado sobre una cuestión cada vez más habitual en comunidades de propietarios, que un vecino se convierta en propietario de una terraza común si la ha utilizado en exclusiva durante muchos años, incluso sin que exista un acuerdo formal de la comunidad.

En este caso, una vecina venía usando desde 1974, de forma ininterrumpida y frente a todo el mundo, una parte concreta de la terraza del edificio que tenía acceso directo desde su vivienda. Toda la comunidad era consciente de ello y así lo reflejaron en actas y comunicaciones, aunque nunca se formalizó el traspaso de ese espacio a propiedad privativa.

La propietaria quiso que se le reconociera la propiedad plena de esa terraza, alegando que llevaba muchísimos años usándola como si fuera suya y que esto, con los requisitos legales cumplidos, le daba derecho a ser reconocida como la dueña, gracias a lo que en derecho se conoce como "usucapión", es decir, la adquisición de la propiedad por el paso del tiempo manteniendo una posesión pública, pacífica y como dueña.

El juzgado de primera instancia no le dio la razón, al entender que al tratarse de un elemento común (una terraza), no podía ser apropiado así sin más. Sin embargo, la Audiencia Provincial sí reconoció que, en este caso concreto, la terraza era un elemento común por destino (no imprescindible para la comunidad), susceptible de convertirse en privativo si existen justo título y posesión continuada. Destacó que la vecina y sus antecesores habían actuado durante más de 30 años como dueños, de forma abierta, exclusiva y conocida por todos.

El caso llegó hasta el TS, que ratificó el criterio de la Audiencia. El TS recuerda que solo los elementos comunes "por naturaleza" no pueden ser apropiados, pero que elementos comunes por destino (como una terraza externa que solo sirve a una vivienda) sí pueden dejar de ser comunes y pasar a propiedad privada si se cumplen los requisitos legales como el justo título, posesión continuada en concepto de dueña y conocimiento público de la situación sin simple tolerancia pasiva de la comunidad.

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