Terraza cubierta del edificio

Aunque las terrazas son elementos comunes por destino, no se puede atribuir la propiedad exclusiva de las cubiertas del edificio, ya que estas son elementos esenciales de la comunidad de propietarios. Por ello, el propietario es responsable del mantenimiento de la terraza como elemento privativo, mientras que la comunidad debe encargarse de la impermeabilización del edificio.

Son afirmaciones del Tribunal Supremo (TS) recordadas por la Audiencia Provincial de Burgos (AP) resolviendo la reclamación del propietario de un local comercial afectado por filtraciones de agua procedente de la terraza del piso superior, para que realizaran las obras de reparación y les indemnizaran los daños sufridos.

El juez consideró que la aseguradora del piso de arriba debía reparar los daños y cubrir tanto la responsabilidad civil como el continente, pero la aseguradora recurrió, entendiendo que la terraza es realmente de la comunidad por ser un elemento común y además no puede ser condenada a reparar la propiedad de otra persona, solo a indemnizar.

La AP ha estimado parcialmente el recurso. Considera que la aseguradora se encuentra en una posición de responsabilidad solidaria con el asegurado y el perjudicado puede dirigirse tanto a uno como a otro y, por lo tanto, reclamar directamente a la aseguradora, obligada además a cubrir los riesgos que puedan generar la obligación de indemnizar para el asegurado.

Deteniéndose en la naturaleza de la terraza, considera que se trata de un elemento privativo, a la luz de la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad y de las escrituras de la vivienda. Que esta sirva como techo del local no cambia su condición privativa, aunque esté sujeta a un régimen particular.

Aplicando la enunciada jurisprudencia del TS, entiende que los defectos en la terraza son atribuibles a la falta de mantenimiento del propietario y a los defectos en la impermeabilización por parte de la comunidad. En consecuencia, la aseguradora no está obligada a reparar los elementos comunitarios de la terraza, limitándose su responsabilidad al arreglo del pavimento.

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